Kiracı ile kiralayanlar arasında artan enflasyon ve geçen zaman gözönüne alındığında yeni kira dönemi için kira bedelinin belirlenmesi bir sorun olarak karşımıza çıkmaktadır.
Kira Başlangıç Bedeli Tayini
Kira sözleşmesinin kurulduğu zamanda taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Kira sözleşmesinin akdedildiği sırada irade bozukluğu ‘‘TBK.30-39’ veya aşırı yararlanma ‘‘TBK m.28’’ hükümlerinin şartları gerçekleştiğinde ilgili maddelerin yaptırımları söz konusu olacaktır. Taraflar kira bedelini belirledikten sonra yeni kira dönemleri için kira bedellerini belirlerken TBK hükümlerindeki sınırlandırmalara uymak zorundadırlar. Kiraya zam yaparken uyulması gereken kanun hükümleri vardır. Taraflar zam oranını serbestçe kararlaştıramazlar. Tarafların anlaşmaları TBK m.344’de öngörülen sınırlar içinde geçerli olacaktır.
Kira bedelinin artırılması
Kira bedelinin artırılmasında, TBK m. 344/1’e göre taraflar yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelini bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere belirleyebilirler. Bu kanun maddesi Resmi Gazetede yayınlandığı fakat henüz yürürlüğe girmediği dönemde, 6353 sayılı Kanun’un 53. Maddesi ile eklenen Geçici 2. Maddede tacir olan kişilerle, özel ve kamu hukuku tüzel kişilerinin kiracı olduğu işyeri kiralarında 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmayacağı kabul edilmiştir. Yani bu tür kira sözleşmelerinde yeni kira yılı için sözleşmede kararlaştırılan artış oranı 8 yıl boyunca talep edilebilecektir.
Taraflar arasında kurulan kira sözleşmesinde, yeni kira dönemi için kira bedeli artışı yapılmayacağı kararlaştırılmışsa kira artışı talep edilemeyecektir. Kira artışı yapılamayacağı konusunda bir engel getirmemişler veya kira artışı yapılacağını öngörüp oranını belirlememişlerse TBK m.344/2 uygulama alanı bulacaktır. İlgili maddeye göre kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere hâkim tarafından, kiralananın durumu da göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.
TBK m.344/3 hükmünde ele alınan bir kira tespit davası türü de mevcuttur. Bu dava 5 yılda bir açılabilmektedir. İlgili maddeye göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından belirli koşullar göz önüne alınarak belirlenecektir. Ayrıca ilgili maddede belirtildiği üzere taraflar arasında bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmamasının bir önemi yoktur. Beş yıllık süre geçtikten sonra taraflar arasındaki anlaşmaya uyma zorunluluğu ortadan kalkacaktır ve kira tespit davası açılabilecektir. Kira süresinin 5 yıldan uzun olarak kararlaştırılması veya kira süresi öngörülmediği halde yıldan yıla yenileme sonucu sözleşme süresinin 5 yılı geçmesi koşullarından birinin gerçekleşmesi gerekmektedir. Kira tespiti belirlenirken hâkimin göz önüne alacağı veriler ise tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleridir. Hâkim bu verilerin yanında hakkaniyete uygun bir karar verecektir. Hâkim mevcut kira sözleşmesinin tarafı olan kiracının eski kiracı olması nedeniyle, aynı kiralananın yeni kiraya verilmesi durumunda alınacak kira bedelinden daha düşük bir kira bedeliyle kiraya verilmesi gerektiğini kabul edecektir.
Dava Açma Süresi
Ele alınanlar ışığında ve TBK hükümleri gereğince tespit davası 5 yıl süreyle en fazla tüketici fiyat endeksine göre, beş yılda bir de uyarlama kararıyla belirlenebilecektir.
TBK m.345/1 hükmüne göre dava her zaman açılabilmektedir. Tarafların kira tespit veya kira uyarlama davası açabilmesi için kira süresi ya da kira döneminin sonunu beklemelerine gerek yoktur.
Kararın Etkisi
Kararın kiracıyı bağlaması konusu ise TBK m.345/2 hükmünde ele alınmıştır. İlgili maddeye göre dava yeni kira döneminden en geç otuz gün önce açılmışsa, kira bedeline ilişkin karar yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır. Kararın kesinleşmesi ile birlikte dava açıldığı tarih esas alınacaktır ve ödemelerdeki artırım veya indirimler dava açıldığı tarihten itibaren geçerlilik kazanacaktır. Yeni kira döneminden en geç otuz gün önce yazılı bir şekilde kiracıya kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bildirimde bulunulduğu veya taraflar arasındaki sözleşmede her yeni kira dönemi için kira bedelinin arttırılacağına ilişkin hüküm varsa dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilmektedir.
Kira Sözleşmesinin Feshi
TBK m.347/2 hükmüne göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren için sürenin sona ermesi sözleşmeyi sona erdirme sebebi sayılmamıştır. Kiraya veren TBK m.350-351’de öngörülen sebeplere dayanarak sözleşmeye son verebilir. Belirli süreli sözleşmelerde kiraya veren on yıllık uzama süresinden sonra kira sözleşmesine son vermek istiyorsa her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak zorundadır. Belirsiz süreli kira sözleşmesinde ise kira sözleşmesinde ‘‘kiranın başlangıcından’’ itibaren on yıl geçtikten sonra ‘‘genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.’’.